在上了年纪但身体健康的老年人和他们的千禧一代后代之间，一场抵押贷款之战正在进行。家庭成员围坐在节日餐桌旁的对话很可能会围绕以下内容展开:
- 婴儿潮一代的父母正花重金把自己的生活区从大房子缩小到小房子里，否则他们的成年子女将购买这些小房子，作为他们拥有住房的开始，从而将后者拒之门外，阻碍了他们积累财富的能力。
- 另一方面，父母经常补贴或直接为他们的孩子买房，以帮助他们起步。
一个由Legal & General研究这家跨国金融服务和资产管理公司将这种情况描述为“美国千禧一代和代表他们父母和祖父母的一代之间正在进行的一场准战争”。它正在房地产领域展开。”
在强调这种紧张关系的同时，该报告还增加了第三个维度:“事实上，私人股本投资者和iBuyers做了自由市场经济中企业最擅长的事情，导致了住房短缺:发现不断上涨的资产，并大量收购它们。(房屋估值网站Zillow将iBuyer定义为“使用自动估值模型的房地产投资者”。)
冲突的结果如何还有待决定，但很明显，这种动态的形势预示着人口统计、地理分布甚至先进的建筑技术可能发生根本性的变化。显然，这不仅会影响抵押贷款机构的计划，还会影响产品类型。
婴儿潮一代的影响
根据Zillow的数据，买房者的中位数年龄从2009年的40岁上升到2019年的44岁。从2009年到2019年，60岁及以上的近期买家比例增长了47%。同期，18-39岁的新买家比例下降了13%。
Zillow的高级经济学家杰夫•塔克表示:“千禧一代在购买自己的房子时必须克服许多障碍，其中之一是来自第二人口最多的一代——婴儿潮一代的激烈竞争。”“无论是缩减规模还是搬到新城市，婴儿潮一代更加活跃意味着竞争，这是前几代人在购买第一套房时所没有的。年龄较大的买家拥有一生的积蓄和房屋净值，可以在有竞争力的报价中发挥杠杆作用。”
关键点:
随着婴儿潮一代和投资者变得更加活跃，年轻人在购房市场的份额急剧下降。
Zillow的报告称，2021年7月售出的房屋中，超过一半的价格高于挂牌价格。从2009年到2019年，美国房屋价值增长了31%，自那以来又增长了22%。
“婴儿潮一代还没有完全准备好放弃私人住房所有权——随着大流行期间养老院和护理机构的可怕故事，这种态度变得可以理解了，”l&g的报告说。
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千禧一代开始往心里去
根据布鲁金斯学会的一份报告，千禧一代的人口达到7500万，是美国人口最多的一代。这一代人被定义为1981年到1996年之间出生的人。他们正处于买房的最佳年龄，但L & G的调查显示，目前只有43%的美国千禧一代拥有住房，远低于65%的整体平均水平。
报告称:“从这个角度来看，30岁的千禧一代中有42%拥有自己的房子，相比之下，在30岁时拥有房子的x世代(现在41-56岁)和婴儿潮一代(现在57 - 75岁)中分别有48%和51%。”
这开始让渴望拥有住房的千禧一代感到恼火。正如L & G调查的一名受访者所说，“婴儿潮一代需要停止购买入门级住房作为他们的退休住房。这将房价推高到首次购房者无法承受的水平。”
但问题是，老一辈并不是不关心千禧一代的困境。L & G 2018年的一项研究发现，大多数年龄较大的受访者承认，千禧一代更难攒钱买房，其中最主要的原因是房价已经上涨到无法承受的程度。报告称:“在那次调查中，35%的年轻人表示，如果没有父母和祖父母的资助，他们的购房计划将不得不推迟三到五年。”
高度活跃的投资者市场
这不仅仅是婴儿潮一代与千禧一代的对比。L & G的调查显示:“一个不太明显的因素是资金充足的机构买家群体，他们集体从市场上抛售了大量股票。”根据Motley Fool Millionacres的博客，“低库存推高了价格，意味着美国人正在与负担能力担忧作斗争，而房地产投资者和私募股权公司并没有让这变得更容易。”
明显的趋势:
根据Motley Fool的数据，2020年，五分之一的房子卖给了投资者，这个数字可能还会增加。
“在2019年，房地产私募股权公司筹集了1794亿美元，在谨慎的2020年之后，投资公司有大量现金闲置，”百万亩博客写道。“低利率意味着借贷成本下降，但现在企业正面临通胀压力，这意味着让资金发挥作用是至关重要的。”
这些公司不仅在攻击市场，而且在做这件事的时候是有选择性的。《Slate》杂志的一篇文章说:“投资者……真的在大量购买上世纪70年代以来在不断发展的大都市地区建造的相对便宜的独栋住宅。”“在城市里，年轻人、工薪阶层和中产阶级家庭很容易找到收入不错的工作，而投资者正在耗尽这些家庭本来可以买到的精确住房库存。”
iPropertyManagement网站援引RedfinNow高级投资专家迈伦•库里(Myron Curry)的话说:“我们现在在买房方面非常积极——全是汽油，没有刹车。”
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影响和解决方案
这种情况给抵押贷款机构带来了潜在的困境。婴儿潮一代的买家通常只需要一笔过桥贷款就能减房。因此，这一趋势影响了贷款数量。它也有声誉方面的影响。
“千禧一代颠覆了消费者的预期，改变了人生各个阶段的时间安排，是种族和民族最多样化的成年年龄组，收入也比前几代人高。房地美报告．其中一个关键发现是:“鉴于千禧一代少数族裔所占比例较高，由于不同种族和民族之间在住房拥有率方面的历史差异，这一代人可能永远无法达到与老一辈人相同的住房拥有率水平。”
怎么做:
帮助租房者成为房主的创造性融资将有所帮助。但最终更多的低成本住房选择，包括模块化和康复房是关键。
搬家可能是找到经济适用房的途径之一。Zillow说:“分析显示，年轻买家在房价较低的地区看到了更多的运气。”年长的购房者倾向于搬到阳光充足的养老院，而年轻购房者在纽约州布法罗和盐湖城等地更成功。
受疫情必需品的推动，远程工作的能力也可能产生影响。房地产公司Zillow此前的研究表明，增加灵活的工作选择有可能使数百万美国租房者拥有住房成为可能，他们往往更年轻，这可能尤其有利于想要购买第一套房的黑人租房者。
L & G的调查提供了以下建议:“有几种创造性的方法可以解决这一危机，从利用新技术建造更经济实惠的房屋(例如，以高质量的模块化住宅的形式)，到基于帮助租房者成为业主的商业模式，到修复更小、更经济实惠城市的住房存量，并使它们的基础设施进入21世纪。”
“为什么不通过创造更多而不是更少的所有权机会来满足需求呢?”L & G的调查总结道。“增加经济适用房的存量，利用经济实力为住房所有权创造机会，同时获得投资回报——这样，等式的所有方面都受益。”